نتایج یك پژوهش نشان می دهد

بازار مسكن در مرز حباب قرار دارد

بازار مسكن در مرز حباب قرار دارد نتایج به دست آمده از یک پژوهش درباره بازار مسکن شهر تهران که 16 شاخص را مورد ارزیابی قرار داده، نشان میدهد که در سال های 97، 98 و 99 بیشترین و مداوم ترین افزایش قیمت مسکن در 30 سال اخیر رقم خورده و احتمال این که قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است؛ بدین سبب احیانا امسال روند تثبیت قیمت مسکن که باتوجه به تورم به مفهوم کاهش قیمت واقعی است شروع می شود.


به گزارش کار و درآمد به نقل از ایسنا، در پژوهشی که با عنوان «آیا بازار مسکن وارد حباب شده است؟» ۱۶ شاخص درباب بازار مسکن شهر تهران مورد ارزیابی قرار گرفته است. این بررسی در دو قسمت با عنوان «شاخص های مسکن» و «پرسشنامه از متقاضیان بالقوه خرید» انجام شده که در بخش فاکتورهای مسکن، تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران، شاخص قیمت به رهن و اجاره، نسبت قیمت به دستمزد، تعداد معاملات و بررسی جست وجوی کلمه «قیمت خانه» توسط کابران اینترنت پرداخته شده است. قسمت دوم این پژوهش نیز به نتایج ۱۱ پرسش از متقاضیان بالقوه خرید ملک اختصاص یافته است.
طبق اطلاعات سامانه کیلید از فاکتورهای اقتصادی و نتایج پرسشنامه می توان اینطور استنباط کرد که با افزایش قیمت مسکن در سال های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب با ۷۰ درصد، ۱۰۲ درصد و ۸۵ درصد بازار مسکن وارد رفتارهای هیجانی و حبابی شده و نگاه به خرید ملک بعنوان یک کالای سرمایه ای بیش از گذشته شده و احتمال این که قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است. با توجه به این که کشور ما همیشه تورم دارد کاهش اسمی قیمتها ممکنست رخ ندهد اما قیمت واقعی مسکن (تورم در رفته) احیانا کاهش پیدا می کند.
تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران
در این داده ها از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۰ از شاخص میانگین وزارت راه و شهرسازی استفاده شده است. از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ از شاخص کیلید استفاده شده است. میزان رشد در سال های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب ۷۱، ۱۰۳ و ۸۵ درصد بوده اند. این افزایش بیشترین و مداومترین افزایش قیمت مسکن در ۳۰ سال اخیر بوده اند. ما یک سال در سال ۸۶ افزایش ۸۱ درصدی را شاهد بودیم و در سال های ۷۴ و ۷۵ به ترتیب رشد ۶۱ درصدی و ۶۷ درصدی داشته ایم. همانطور که مشاهده می کنید در طول ۳۰ سال فقط ۴ سال افزایش متوالی بالای ۷۰ درصد در قیمت مسکن را مشاهده کرده ایم و آن هم در سال های ۸۱، ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بوده اند. افزایش مداوم و بسیار شدید سال های اخیر ممکنست ذهنیتی در خریداران به وجود آورد که این روند همچنان ادامه پیدا می کند و انگیزه مردم برای سرمایه گذاری را افزایش دهد.


شاخص قیمت به رهن و اجاره
این شاخص یکی از شاخص هایی است که تا حدودی به ما نشان میدهد آیا قیمت مسکن حبابی شده است؟ در این بخش شاخص قیمت ملک به اجاره در شهر تهران در سال ۹۹ به بالاترین حد خود در طول ۳۰ سال اخیر رسیده و این عدد در طول تاریخ بی سابقه بوده است. این عدد در سال ۷۵ به ۲۸ رسیده بود اما امروز رکورد ۳۰ ساله خودرا زده و این نسبت به ۲۹.۵ رسیده است.
نسبت قیمت به دستمزد
یکی از شاخص ها جهت بررسی این که قیمت overshooting شده است نسبت قیمت به دستمزد است و به جهت اینکه این عدد ملموس تر باشد تعداد سالهای انتظار برای خرید یک ملک ۵۰ متری باتوجه به حداقل دستمزد هر سال و قیمت ملک بررسی شده است. اگر فرض نماییم که فرد یک سوم از درآمد خودرا در هر ماه برای خرید خانه پس انداز کند چه مدت طول می کشد تا خانه ای خریداری کند. همانطور که مشاهده می کنید در این شاخص هم با عدد ۱۵۴ سال به بیشترین میزان خود در طول ۳۰ سال خود رسیده است.
تعداد معاملات
یکی دیگر از شاخص هایی که می توان بررسی کرد تعداد معاملات است که نشان میدهد بازار مسکن شهر تهران وارد رکود شده است. از سال ۸۹ تا ۹۶ بطور متوسط سالانه ۱۶۳ هزار معامله خرید در بازار مسکن تهران انجام می شده، اما در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بطور متوسط ۱۰۰ هزار معامله انجام شده است. در سالهای ۹۸ و ۹۹ تعداد معاملات به ۸۴ هزار واحد مسکونی در سال نزول کرده که حدودا نصف میانگین سالهای ۸۹ تا ۹۶ بوده است. این اعداد به خوبی نشان میدهد که افزایش بی سابقه قیمت مسکن موجب رکود شدید در این بازار شده و بخش تقاضای مصرفی در بازار کاهش جدی یافته است.
بررسی جست وجوی کلمه «قیمت خانه» توسط کاربران اینترنت
یکی از ابزارهایی که می توان جهت بررسی حباب ها انجام داد، ابزار گوگل ترند است که میزان جست وجوی کاربران یک کشور روی کلمات را در سالهای مختلف نشان میدهد. برمبنای داده های گوگل ترند کلمه «قیمت خانه» در سه سال قبل نسبت به سایر سال ها توسط کاربران ایران بیشتر جست وجو شده است. این مساله نشان میدهد افزایش قیمت در سالهای اخیر سبب شده بود تا مردم بیشتر تغییرات قیمت مسکن را رصد کنند. بیشترین میزان جست وجوی این کلمه از طرف کاربران در دوره ۱۰ ساله اخیر مربوط به بازه اردیبهشت تا مهر سال ۹۹ بوده است. این داده ها نشان میدهد احتمال حباب مسکن در آن زمان بیشتر از سایر دوران است.
البته ناگفته نماند که در این زمان دولت دو مرتبه خواهان حذف قیمت از آگهی های املاک در سایت های تبلیغاتی املاک شد تا با حذف قیمت از روند افزایشی قیمت مسکن پیشگیری کند، اما این مساله فقط موجب افزایش هزینه خریداران و فروشندگان برای آگاهی از قیمت روز مسکن شد و هیچ اثری در جلوگیری از افزایش قیمت مسکن نداشت.
بخش دوم این پژوهش، ۱۱ سوال از متقاضیان بالقوه خرید (کاربران سایت) پرسیده شده است. ابتدای سال ۱۴۰۰ از کاربرانی که می خواستند تغییرات قیمتی مسکن خودرا در سایت رصد کنند یا در جست وجوی خرید ملک بودند نظرسنجی به عمل آمده و دیدگاه و نظرات آنها درباره بازار مسکن دریافت شده است.
نتایج سوال اول که ۴۹۰ نفر به آن پاسخ داده اند نشان میدهد که حدود ۴۴ درصد از این افراد در پنج سال قبل خانه ای خریداری نکرده بودند.
۳۳ درصد خریدها به قصد سرمایه گذاری بوده است
سوال دوم این بود که «به چه منظوری ملک خودرا خریداری نموده اید؟» که ۳۳ درصد افرادی که در یک سال اخیر خانه خریده اند به قصد سرمایه گذاری تهیه کرده بودند در صورتیکه این عدد برای افرادی که ۱ تا ۳ سال و یا ۳ تا ۵ سال خریداری نموده بودند ۱۱ درصد و ۱۳ درصد بود. این مساله حاکی از آنست که تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن در سال قبل زیاد شده و نگاه به مسکن بعنوان یک کالای سرمایه ای در سال اخیر شدت یافته است.
«خرید خانه، امروز در تهران به چه میزان ریسک دارد؟» این عنوان سوال سوم بوده که ۳۰ درصد از پاسخ دهندگان آنرا دارای ریسک زیاد، ۳۴ درصد بدون ریسک و ۳۶ درصد تا حدی ریسک دانسته اند.
در سوال چهارم از کاربران خواسته شده تا رفتار قیمتی بازار مسکن شهر تهران را در سالهای آتی پیش بینی کنند. ۵۶ درصد تصور این را دارند که قیمت مسکن در سال های آتی بیش از تورم افزایش می یابد. این نشان میدهد که همچنان مردم تصور این را دارند که قیمت مسکن روند افزایشی خودرا حفظ می نماید و انتظار افزایش قیمت را دارند.
انتظار دارید در ۱۲ ماه آتی چند درصد ارزش خانه های تهران تغییر کند؟ پاسخ دهندگان به پرسش پنجم ۴۵۳ نفر بودند که به طور متوسط ۲۸ درصد افزایش قیمت مسکن را برای سال آینده پیش بینی کرده اند.
سوال ششم این است که طی ۱۰ سال آینده انتظار دارید ارزش خانه های تهران بطور متوسط سالیانه چند درصد تغییر کند؟ ۷۵ درصد افزایش سالیانه قیمت مسکن را برای ۱۰ سال آینده پیش بینی کرده اند.
همین طور ۶۹ درصد کاربران در پاسخ به سوال هفتم که سال ۱۴۰۰ زمان مناسبی برای خرید ملک است برای اینکه قیمت مسکن در سال های آتی افزایش می یابد، گزینه موافقم را انتخاب نموده اند. برای اینکه انتظار دارند که قیمت همچنان افزایش یابد.
سوال هشتم این بوده که اگر شخصی امروز مسکن خریداری نکند احیانا بعدا قادر به تهیه خانه نخواهد بود؟ ۷۵ درصد از پاسخ دهندگان جواب مثبت داده اند.
در مکالمات چند ماه گذشته با دوستان و همکاران، به چه میزان شرایط بازار مسکن مورد بحث قرار گرفت؟ ۴۸۶ نفر به سوال چهار گزینه ای نهم پاسخ داده اند که نشان میدهد ۴۴ درصد از افراد بطور مکرر با دوستان و آشنایان خود در ارتباط با بازار مسکن صحبت کرده اند.
سوال ۱۰ این است که به نظر شما کدام بازار بهترین بازار برای سرمایه گذاری بلندمدت است؟ ۴۹ درصد از کابرانی که به این پرسش جواب داده اند بازار مسکن را مناسب برای سرمایه گذاری دیده اند، پس از آن ۱۹ درصد بازار رمزارزها را مناسب دیده اند، ۱۵ درصد بازار سرمایه، ۱۴ درصد بازار سکه و طلا و ۲ درصد بازار ارز را مناسب دیده اند.
در چند ماه اخیر در مکالمات با دوستان و آشنایان در ارتباط با کدام بازار بیشتر بحث شد که بیشترین رای را بازار سرمایه با ۳۳ درصد، پس از آن به ترتیب بازار مسکن با ۲۵ درصد، بازار رمزارزها ۱۹ درصد، بازار ارز ۱۹ درصد و در نهایت بازار سکه و طلا با ۸ درصد رتبه آخر را در میان پاسخ کاربران داشته است.
منظور از حباب چیست؟
در مقدمه این مقاله به بررسی این مساله که در چه شرایطی می توان گفت یک بازار حباب دارد پرداخته شده است. شیلر و کیس در مقاله سال ۲۰۰۳ با عنوان «آیا در بازار مسکن حباب وجود دارد» براین باورند که در کاربرد گسترده این اصطلاح به وضعیتی گفته می شود که انتظارات بیش از اندازه مردم، از افزایش قیمت در آینده موجب افزایش موقت قیمتها می شود. در حین حباب قیمت مسکن، خریداران مسکن فکر می کنند خانه ای که برای آنها بسیار گران است حالا یک خرید قابل قبول است؛ برای اینکه با افزایش قابل توجه قیمت در آینده سود زیادی خواهند برد و با توجه به این که افزایش قیمت مسکن در سال های آتی از پس انداز بازدهی بهتری دارد، نیازی به پس انداز زیادی ندارند.
افرادی که در دوران حباب قیمتی موفق به خرید خانه نشده اند نگرانند که اگر امروز موفق به خرید ملک نشوند احیانا در آینده با سختی بیشتری قادر به خرید مسکن خواهند بود. بدین سبب انتظار افزایش قیمت در آینده اثر جدی بر سمت تقاضای ملک می گذارد، اگر مردم انتظار داشته باشند که قیمت ملک کاهش پیدا نکند، و مطمئن باشند برای مدت طولانی قیمت ملک کاهش پیدا نمی کند، آنها مسکن را بعنوان یک دارایی با ریسک کم قلمداد می کنند. در این شرایط تقاضای سرمایه گذاری در ملک شدت بیشتری می گیرد و با افزایش تقاضای سرمایه گذاری احتمال حبابی شدن بازار مسکن زیاد می شود. یکی از خاصیت های حباب مسکن این است که خرید ملک جهت افزایش قیمت آن در آینده است نه برای لذت زندگی در آن.
اگر انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت ها یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک باشد، در آن صورت قیمت مسکن بصورت ذاتی بی ثبات است. قیمت ها همیشه نمی توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی که مردم متوجه شوند افزایش قیمت ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت های بالا شکسته می شود و قیمت ها در نتیجه کاهش تقاضا، (در اقتصادهای سالم با نرخ تورم تک رقمی) کاهش می یابند، در کشور ما اما نرخ افزایش قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی می شود و درنتیجه آن حباب می ترکد.



1400/02/28
23:37:13
5.0 / 5
213
تگهای خبر: اقتصاد , اینترنت , درآمد , سایت
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۶ بعلاوه ۳


كار و درآمد


کاریابی و راه اندازی کسب و کار و کسب درآمد


karodaramad.ir - حقوق مادی و معنوی سایت كار و درآمد محفوظ است