آنچه درباره اجاره املاك باید بدانید

آنچه درباره اجاره املاك باید بدانید «اجاره» واژه رایج و پرکاربردی است که همه ما کم و بیش درباره اش می شنویم و بیشتر افراد با معنا و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره بطور معمول اشیا هستند و بیش از همه اجاره درباره زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین آلات صنعتی به کار برده می شود.



به گزارش کار و درآمد به نقل از ایسنا، روزنامه «جوان» در ادامه نوشت: باتوجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنها به خانه یا محل سکونت و اقامت بعنوان نیاز اساسی و همین طور استفاده از ساختمان های با کاربری های مختلف همچون تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی قانونگذار برای تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال ضوابط و مقرراتی را پیش بینی کرده است.

ضمن تاکید بر این مساله که قرارداد اجاره همیشه باید محکم و شفاف باشد، مروری بر مقررات آن می نماییم.

قرارداد اجاره و قانون حاکم

۱- آنچه حالا بعنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا می شود، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. به جهت اینکه قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. همچون اینکه قرارداد بصورت کتبی، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.

۲- اجاره محل های مسکونی که قبل از لازم الاجراشدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و محل هایی که برای کسب وکار و تجارت تا تاریخ ۱/ ۷/ ۱۳۷۶ به اجاره داده شده اند، مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ است.

حق سرقفلی

۱- سرقفلی حقی است برای مستأجر که در صورت پیش بینی در قرارداد و پرداخت آن به موجر در شروع اجاره یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری قبل از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ - و قبل از ۲۷/ ۹/ ۶۵ - در صورت تخلیه محل اجاره از طرف موجر به مستأجر پرداخت می شود.

۲- در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری برخلاف توافق و قرارداد، نه فقط موجر می تواند تخلیه محل را از مستأجر و در صورت خودداری وی از دادگاه بخواهد، بلکه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی گردد، اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر یا توافق او، همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی به مستأجر پرداخت گردد.

تخلیه ملک مورد اجاره

۱- با اختتام مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره بوسیله اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد.

۲- علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و قانون مصوب ۱۳۵۶ - فقط درباره محل اجاره تجاری - پیش بینی شده است که در صورت پیش آمد آن هر طرف یا دو طرف می توانند قرارداد را فسخ کنند و به آن اختتام دهند. تعدی و تفریط مستأجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرایط پیش بینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده وی امکان درخواست تخلیه محل اجاره به وجود می آید.

اجاره بها و پول پیش

۱- بطور معمول اجاره بها یا بگفته قدیمی ها کرایه همان پولی است که باید مستأجر در زمان های معین به موجر (مالک) بپردازد. ممکنست پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرض الحسنه که پرداخت می شود در قرارداد اجاره محل مسکونی بعنوان قسمتی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در آخر مدت اجاره و قبل از تخلیه محل اجاره توافقی صورت گیرد.

۲- هر آنچه بعنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود، معتبر است و باید بر طبق آن عمل شود.

انتقال محل اجاره به دیگری

۱- چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی، مالک یا همان موجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی می ماند مگر آنکه در قرارداد میان موجر و مستأجر توافق دیگری شده باشد. مثل اینکه توافق شده باشد در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد از طرف یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خودبه خود اختتام یابد (به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) یا با توافق موجر و مستأجر تمام شود (به بیان حقوقدان ها اقاله شود).

۲- در محل اجاره تجاری، چنانچه قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد یا بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم و مستأجر در شروع اجاره مبلغی بعنوان سرقفلی یا حق کسب، پیشه یا تجارت پرداخت کرده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستأجر بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر، محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستأجر متصرف پرداخت می شود. همین طور چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند به شرط موافقت مستأجر و پرداخت مبلغ فوق الذکر تخلیه انجام می شود.

دعاوی موجر و مستأجر

۱- موجر (مالک) می تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و برخلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستأجر در اجاره محل تجاری)، تخریب و لطمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همین طور به انتها رسیدن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف درباره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد مورد اشاره در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می تواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستأجر به جلوگیری از تخلف باشد.

۲- مستأجر هم می تواند در مواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک جهت استفاده از محل اجاره به وجود آمده است و همین طور در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستأجر - بر طبق قانون و قرارداد - همین طور بازگرداندن ودیعه، قرض الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی مورد اشاره مراجعه و دادخواهی کند.

یادآوری مهم

۱- طرفین می توانند هر شرطی را که در قانون بطور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند.

۲- در هر قرارداد، نمایندگان قانونی همچون وکیل، وارث یا قیم موجر یا مستأجر می توانند آنرا از طرف موکل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور امضا و تأیید کنند.

منبع: صلح؛ مرجع حقوقی ایران




1400/02/03
21:41:24
5.0 / 5
181
تگهای خبر: حقوق , صنعت , قانون
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۶ بعلاوه ۲


كار و درآمد


کاریابی و راه اندازی کسب و کار و کسب درآمد


karodaramad.ir - حقوق مادی و معنوی سایت كار و درآمد محفوظ است